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Défiscalisation LMNP Censi - Bouvard

L’investissement en résidence service permet de générer des revenus locatifs sans souci de gestion, celle-ci étant déléguée à un exploitant.

Elle concerne les investisseurs inscrits sous le statut LMNP.

Ceux-ci peuvent donc opter entre le statut LMNP classique (amortissement) et le statut Bouvard (réduction d’impôt).

De 1.500 € à 6.000 € de réduction d'impôts par an et récupération de la TVA (20%)


Loi LMNP Censi - Bouvard : Logements concernés

Le dispositif fiscal LMNP Censi - Bouvard concerne les logements neufs achevés ou en VEFA de type :

  • d’une Résidence de Services (affaires, étudiants, séniors).
  • d’une Résidence de Tourisme (RTC : Résidence de Tourisme Classées).
  • d’une Résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes (E.H.P.A.D).

L'avantage fiscal peut aussi s’appliquer sur un bien immobilier achevé depuis plus de 15 ans, et faisant l’objet d’une rénovation ou réhabilitation.


Loi LMNP Censi - Bouvard : Obligations du bailleur

  • Etre une personne physique.
  • Louer le logement meublé à l’exploitant de la résidence (bail commercial) qui le sous-loue à son tour à une clientèle de passage.
  • Le bail doit être d’une durée minimale de 9 ans. L’investisseur perçoit les loyers souvent garantis par contrat.
  • La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Avantage fiscal LMNP Censi - Bouvard

Le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000€ / an : cumul possible de plusieurs investissements par an dans la limite du plafond.

Le taux de réduction est de 11% du montant de l’investissement étalés sur 9 ans.
Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement neuf (prix d'acquisitionhors taxe majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière) et des éventuels travaux.


Avantage fiscal supplémentaire LMNP Censi - Bouvard

Comme pour le LMNP classique, vous bénéficiez de la récupération de TVA et les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Le LMNP est compatible avec la récupération de la TVA si et seulement si :

  • Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
  • L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
  • Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%).
  • La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

La base de l’avantage fiscal retenue pour la détermination de cette réduction ne peut excéder, au titre d’une même année d’imposition, la somme globale de 300 000 €. Mais la partie excédentaire peut faire l’objet d’un amortissement déductible des revenus imposés dans la catégorie des BIC.

Cette règle s’applique uniquement lorsque le contribuable relève d’un régime réel d’imposition.

Exemple : vous réalisez un investissement de 350 000 € : la réduction d'impôt sera calculée sur 300 000 € et les 50 000 € restants pourront être amortis.


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